空巢期換屋再出發!2016房地合一 新制上路

撰文╱渡鴉 攝影╱張紋豪

發佈於 2015年11月28日 下午4:26



新制讓擁有不動產的人,更有利進行資產配置和迴轉空間。面臨空巢期、個人行動力下降的換屋者,又要如何善用客觀情勢,聚合志向相投友人一起換環境,讓晚年過得自在又舒適。

林郁芬和陳嘉上倆夫婦,子女都已成家,進入所謂空巢期。林郁芬說其實空巢期比更年期(註:台灣女性更年期平均年齡約在45 ∼55 歲)更叫人心慌意亂,更年期雖說是生理和身體的劇烈改變,自己慢慢感覺變成中性人,但還有丈夫和子女在身旁扶持,雖然常有無名火,但是至少有親密對象可傾訴。新莊台大一生診所辛紹祺醫生表示,空巢期來臨時,過去習慣的生活要大轉彎,特別台灣女性親子間的互動關係本來就很綿密,子女不在身邊(工作、就學)就會開始不習慣,一旦子女成家後不住在一起,所謂人去樓空就是這個意思,這時女性個人生命的調整會更劇烈,挑戰也更嚴峻。

更實際的問題是,兩夫妻顯然已不需要住大房子,如何活化資產,讓自己的資金更靈活,特別是2016 年起房地合一新制即將上路,更有利於手上有屋的退休族,將資產配置做更有效運用。本刊特別專訪高力國際董事總經理劉學龍,以下則為採訪內容:

Q1:面對空巢期,建議現有房地產可以如何規畫?

劉:進入空巢期的倆夫妻不需要住大房子,可以考慮將房子讓給家庭成員數較多的小孩居住,自己另行購置或租賃較小的房屋居住。

此外,很多人現在住的是幾十年前的老公寓,對體力或腿力不好,關節日益退化行動不便的老人而言,並不太適當。可以考慮在老屋附近另購有電梯的華廈或大樓居住,一方面和子女離的較近、方便照料,另一方面心理也較有安全感。當然換屋時應量力而為,避免給自己太大的財務負擔。

其實除了不動產外,也宜有些充足現金部位。家族聚餐甚至年度家族旅遊,可適時的協助晚輩,提高參與度,我個人家族中,便有長輩每年會邀請兒女更同出國旅遊,而且禁帶配偶,享受原生家庭的天倫之樂,也因有所補助,晚輩每年也都能開心參與。

Q2:換購時,應如何選擇空巢期新居所?需考量哪些未來的需求呢?

劉:建議購買具有通用設計(Universal Design)的房子,以利自身未來需求。通用設計又名全民設計、全方位設計、共用性設計,意指無須改良或特別設計,就能為所有人使用的產品、環境及通訊。簡單的說,就是連失能者都能無礙的空間,當然就更能被所有的人使用。在中國就規畫有許多這樣類型的建案,以出租公寓的概念提供。

Q3:台灣有哪些區域、區段適合退休族群?選擇時有哪些需注意事項?

劉:因每個人的居住習慣不同,偏好的居住地相異,以我個人為例,因為現在居住的空間較小,希望退休後能更換成更大空間,像是環境清幽、又可騎腳踏車運動的文山區一帶,便是我的首選。另外,宜蘭、苗栗環境也相當不錯,步調也適合退休族群;如果是現在想要預做準備的小資族,不妨從房價較親民的士林、萬華、林口著手,最重要的還是自己住得開心。

Q4:房地合一稅新制上路後,大屋換小屋也能享有重購退稅。是否可舉案例試算呢?

劉:例如,某甲於105.1.1賣出A戶自住房屋2500萬,且繳納400萬所得稅,107.1.1前,又以3000萬購入自住用B房,即為小屋換大屋,可申請全額退還400萬所得稅;假設新購住宅價款為2000萬,為大屋換小屋狀況時,只可申請退還320 萬。

經計算後可知,「房地合一實價課稅」對部分個人而言,適用新制可能較為有利。

Q5:2025年台灣即將邁入超高齡化社會(65歲人口占總人口數20%以上),但市場上專業養老不動產商品明顯不足,您如何看待?

劉:其實我個人非常懷念眷村文化,街坊鄰居相互看顧、扶持的精神,因此,無論是生活事業村或是養老院,不應只是硬體到位,更重要的是心靈的暖度。

我認為,台灣現今因少子化,許多大專院校面臨廢校危機,政府可考慮將這些空間、校舍釋出,作為托兒所和退休人士的共同生活圈,透過混齡設計讓這些充滿人生歷練的退休人士,可以有更多傳承,生活所見、所做也更充滿活力。

首要考量 醫療資源

其實精算種種稅制及可行方案,空巢期換屋或許應以「身心」舒適為優先。全球高齡化問題嚴重的日本,曾流行退休拿國民年金離開都市到泰國清邁或和印尼巴里島租(買)個別墅做個好野人,後來很多人又默默回到日本,原因不外乎,年紀漸長後要常拜訪醫院的殘酷事實。

在台灣過去也有不少隨國民黨來台的公職人員或退伍老兵,想落葉歸根回中國享清福,而事實和想像,最大的落差也是發生在醫療資源的問題。因此,退休或空巢期換屋,如果所住地區距離醫療院點,車程需2 個小時以上,建議慎重考慮。


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